Quelques points à connaîter avant d'acheter une maison

Vous envisagez d’acheter une maison ou un condominium? C’est la première fois et vous n’êtes pas un spécialiste de l’immobilier. Vous savez qu’il y a une évaluation municipale de la propriété qui existe. Celle-ci peut être différente du prix qui sera payé par l’acheteur qui représentera normalement la valeur marchande. Quelle est la différence entre les deux?

L’évaluation municipale

L’évaluation municipale est effectuée tous les trois ans par les municipalités et elle attribue une valeur à la propriété qui sert uniquement pour des fins de taxation. Une valeur «x» est attribuée à la propriété et un taux de «y» du mille dollars est imposé. Lorsque l’évaluation municipale augmente, la municipalité voit ses revenus augmenter à moins qu’elle ne décide de baisser son taux de taxation. Par contre, si la valeur des propriétés n’augmente pas et que la municipalité désire accroître ses revenus provenant des impôts fonciers, elle haussera son taux d’imposition.

La valeur marchande

La valeur marchande est établie à un moment précis à l’aide de différentes méthodes d’évaluation. Cependant, cette valeur peut varier assez facilement avec le temps et être l’objet de fluctuations importantes, selon le contexte et les conditions du marché. Elle est plus ponctuelle et spécifique que l’évaluation municipale.

Comment une propriété est-elle évaluée?

Qu’il s’agisse d’évaluation municipale ou de la valeur marchande les critères de base utilisés par les évaluateurs sont identiques. Pour évaluer le prix d’une propriété on peut procéder de différentes manières.

Il y a tout d’abord la méthode de comparaison. Le prix est défini par comparaison avec des propriétés du même type, dans le même secteur et qui ont été récemment vendues.

La méthode de coût vise à déterminer le prix de vente probable d’une propriété en prenant la valeur du terrain et le coût déprécié du bâtiment. Ce dernier représente le coût de remplacement à neuf du bâtiment comprenant le prix des matériaux et de la main-d’œuvre.

La troisième façon est la méthode du revenu pour les propriétés à revenus de plus de quatre logements. Par cette méthode, on détermine le prix de vente possible en prenant l’ensemble des revenus que génère la propriété et en les actualisant à un taux que l’on retrouve pour l’ensemble du marché d’immeubles de la même classe, vendus récemment.

Les facteurs qui déterminent le prix?

Lorsque vous cherchez une propriété, vous devez prendre en considération plusieurs facteurs environnementaux.

• Où est situé ce quartier dans la ville?

• À côté de quelles grandes voies de circulation (axes principaux, autoroute)? Quels sont les services de transport disponibles?

• Sont-ils tout près de la maison ou à quelques minutes de marche ou pratiquement inexistants dans un rayon de deux kilomètres?

• Où se trouve l’école primaire ou secondaire, selon le cas, la plus proche?

• Ont-elles une bonne renommée?

• La rue est-elle calme ou très fréquentée?

• Est-elle déneigée rapidement en hiver?

• Y a-t-il un centre médical ou un hôpital à proximité?

• Où se trouvent les magasins de base (alimentation, pharmacie, etc.)?

• Où est le centre commercial le plus près?

Il faudra aussi vérifier si la maison a été bien entretenue et s’il y a des travaux urgents à effectuer.

Ce sont là des facteurs importants qui ont un impact sur le prix de vente d’une maison et que vous devriez soigneusement analyser si vous désirez acheter une propriété. En résumé le confort, l’ambiance du quartier, les services essentiels et l’état général du bâtiment se retrouvent dans l’évaluation du prix d’une maison.

Les améliorations

Lorsque l’on effectue des améliorations autres que celles concernant l’entretien régulier, il faut les déclarer à la municipalité qui exige, en général, un permis pour les réaliser.

Si vous vendez votre maison, il est important de savoir que, dans la majorité des cas, le coût total de ces améliorations peut souvent ne pas faire partie du prix demandé. En effet, la plus-value apportée à une propriété n’est pas directement reliée aux coûts des rénovations. Dans la quasitotalité des cas, ceux-ci sont beaucoup plus élevés que la plus-value. Par ailleurs, il se peut aussi que les améliorations apportées aient peut-être plus de valeur pour vous que pour l’acheteur qui peut ne pas les aimer plus qu’il ne faut. Ce qui est beau pour les uns peut ne pas être apprécié par d’autres! Par contre, il faut reconnaître que l’originalité et le côté pratique de certaines améliorations peuvent ajouter une valeur plus élevée que le coût de réalisation. C’est plus rare, mais c’est possible.

Nouvelle réglementation

Par ailleurs, un changement est intervenu tout dernièrement à la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL). Normalement, pour acquérir une propriété, les emprunteurs devaient verser une mise de fonds minimale de 5% en puisant la somme nécessaire dans leurs propres ressources, c’est-à-dire qu’il devait s’agir d’argent épargné et non emprunté. Depuis le 1er mars 2004, la SCHL a élargi les sources de fonds autorisées. Dorénavant, la mise de fonds peut provenir de n’importe quelle source, notamment d’un emprunt ou des stimulants offerts par le prêteur. Toutefois pour obtenir un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, les emprunteurs devront quand même démontrer leur capacité de faire face à toutes leurs obligations financières.

- André Mancier

Pour obtenir des renseignements supplémentaires sur le sujet:

Source : Pensez-y bien !, vol.8, numéro 3, juin 2004
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