Comment choisir son prêt hypothécaire

Quand on pense à acheter une propriété, surtout si c’est la première, on est souvent plus préoccupé par l’achat que par le financement. Je m’explique. Acheter une maison, cela implique une recherche, des visites, des propriétés à comparer; c’est excitant. C’est probablement l’achat le plus important de notre vie. Pour le financement, c’est plus simple et rapide. On va voir une institution financière qui établit le montant de prêt auquel on peut prétendre. Mais, il ne faut pas s’arrêter là, car il est essentiel de choisir un bon produit hypothécaire en tenant compte de certains facteurs bien précis.

Vous devez trouver non seulement un bon taux d’intérêt mais, surtout, le produit hypothécaire qui correspondra le mieux à vos besoins, notamment, pour ce qui est de la flexibilité des versements, de la possibilité de transférer le prêt, de faire des remboursements anticipés, etc.

Nous ne voulons pas ici donner des conseils ou dire quoi faire. Chaque cas est personnel. Nous voulons, par contre, attirer votre attention sur certains éléments d’information et de réflexion que vous devriez envisager lorsque vous chercherez un prêt hypothécaire ou lorsque vous le renouvellerez. Il s’agit de la période d’amortissement du prêt hypothécaire en relation avec les taux d’intérêt.

Les chiffres parlent par eux-mêmes

Tout le monde sait que plus les taux d’intérêt sont élevés, plus les paiements le sont aussi. De la même façon, plus la période d’amortissement du prêt est longue, moins élevés sont les versements. Cependant, les intérêts payés au bout du compte seront plus élevés. Mais, concrètement, cela se traduit de quelle façon?

Vous trouverez dans les tableaux ci-après, quatre exemples concrets concernant d’abord un prêt hypothécaire de 125 000 $ à des taux d’intérêt moyen de 6 et 9 % et des périodes d’amortissement allant de 10 à 25 ans. Ensuite, nous vous présentons deux autres tableaux avec les mêmes caractéristiques, mais pour un prêt de 175 000 $.

Il faut être conscient que ces exemples sont théoriques. En effet, nous avons pris comme terme du prêt sa période d’amortissement, ce qui est plutôt rare. Cela permet, cependant, d’établir un taux moyen réaliste. Mais, durant toute la durée d’un prêt, les taux varieront d’un terme à l’autre ce qui aura un impact sur les paiements mensuels.

Ces tableaux permettent cependant de visualiser concrètement certaines éventualités et réaliser l’impact de plusieurs facteurs sur les charges financières supportées et les possibilités existantes.

Par exemple, considérons la différence qui existe pour un montant emprunté de 125 000 $ avec des taux d’intérêt et des périodes d’amortissement différents. Pour ce montant, à un taux d’intérêt de 6 % amorti sur 10 ans, la somme des intérêts versés sera de 41 000$. Pour ce même emprunt à 9 % amorti sur 20 ans, les intérêts payés seront de 141 756 $. Plus encore, ces intérêts payés seront de 185 493 $ sur 25 ans ! Bien sûr c’est comparer deux extrêmes mais, toutefois, sur un même montant. Cela n’a pas du tout le même impact lorsqu’il s’agit de faire une planification financière et d’établir des stratégies d’investissement.

Par ailleurs, et plus simplement, si, pour un même prêt, on ne fait que varier la période d’amortissement de 10 à 20 ans, la différence concernant les intérêts payés est plus que du double.

Le choix de la période d’amortissement

La période d’amortissement d’un emprunt doit être soigneusement considérée en tenant compte des diverses implications.

Amortissement sur une période de 20 ou 25 ans

Pour une longue période d’amortissement les paiements sont moins élevés, mais les intérêts beaucoup plus importants. Cela peut affecter la marge de manœuvre d’investissement et diminuer vos possibilités de crédit additionnel avec le temps.

Par contre, en prenant une période d’amortissement moins longue cela peut vous permettre de devenir propriétaire plus rapidement et c’est, en général, un facteur important.

C’est donc un choix personnel et en ayant des versements mensuels moins élevés, cela peut aussi donner la possibilité d’investir immédiatement dans d’autres placements puisque vous pourriez avoir des liquidités supplémentaires dans votre compte de banque.

Amortissement sur une période de 10 ou 15 ans

Le montant total des intérêts à payer est nettement moins élevé, ce qui permet de se dégager d’obligations financières plus rapidement. Cependant, les liquidités disponibles dans le compte bancaire pour faire face à d’autres obligations ou de nouveaux investissements, sont plus restreintes. D’un autre côté, cela offre l’avantage de dégager plus rapidement une valeur nette de propriété sur laquelle on pourrait éventuellement emprunter pour d’autres projets.

Comme on peut le constater, chaque hypothèse soulevée dans ce texte ouvre des avenues différentes qu’il faut prendre le temps d’analyser soigneusement.

Le revenu personnel

C’est bien entendu un facteur primordial. C’est celui qui déterminera en grande partie le maximum de votre prêt. Vous choisirez aussi la période d’amortissement en fonction de vos capacités financières actuelles et futures. Mais, vous aurez probablement toujours un certain jeu décisionnel qui vous permettra de considérer les points que nous avons vus précédemment.

Il est peut-être parfois plus avantageux de se serrer un peu la ceinture au début, pour rembourser le prêt plus rapidement; c’est à voir. Surtout, ce qui est souhaitable c’est de considérer un emprunt hypothécaire comme un levier financier possible qui permet non seulement de devenir propriétaire d’une propriété, mais aussi de financer d’autres investissements ou activités au besoin.

Passez quelques minutes supplémentaires sur les différents tableaux; cela pourrait vous aider dans votre choix.

- André Mancier

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Pour obtenir des renseignements supplémentaires sur le sujet:

Source : Pensez-y bien !, vol.8, numéro 4, septembre 2004
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