La mode est toujours au RAP

Un RAP, c'est à la portée de tout le monde! Si vous en doutez, prenez quelques instants pour lire le texte qui suit.

Vous prévoyez acheter une maison ou un condo d’ici peu. C’est peut-être pour cette année ou alors pour l’année prochaine, au pire dans trois ans. Si c’est le cas, vous devez absolument connaître le RAP. Pas la musique, bien sûr, mais le Régime d’accession à la propriété.

Créé en 1992, cet abri fiscal peut vous permettre d’acheter votre maison plus rapidement que prévu et sa bonne utilisation peut représenter des milliers de dollars d’économie. Ce n’est pas négligeable.

Comment fonctionne le RAP?

Considérons sommairement le principe et le fonctionnement du RAP. Le RAP permet à tout contribuable de prélever jusqu’à 20 000$ de son REER, sans avoir à payer d’impôt, lors de l’achat d’une première habitation, au sens du RAP, qui sera sa résidence principale. Cette somme peut constituer la mise de fonds à l’achat de la propriété ou être utilisée à d’autres fins.

Étant donné que le régime s’applique à tout contribuable, si vous achetez votre habitation avec votre conjoint, celui-ci pourra également retirer jusqu’à 20 000$ de son REER. Cela veut donc dire que vous disposez déjà de 40 000$ de financement possible à d’excellentes conditions. Vous faites coup double! Malheureusement direz-vous, vous n’avez pas l’argent dans votre REER. Continuez la lecture de cet article, vous pourriez être surpris.

Vous avez 15 ans pour rembourser le montant emprunté. Le premier paiement doit être effectué lors de la deuxième année civile qui suit la date du retrait ou, au plus tard, 60 jours après la fin de celle-ci. Si vous ne remboursez pas le montant annuel prévu pour une année, vous devez l’inclure dans votre revenu de cette année-là et il deviendra donc imposable.

Les principales modalités

Le RAP s’applique pour l’achat d’une première résidence. En fait, vous pouvez déjà avoir possédé une résidence principale. Ce que les règlements entendent par «première habitation» à titre d’admissibilité, c’est de ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale dans les cinq dernières années ou de ne pas vivre maritalement au moment de la demande avec une personne déjà propriétaire. Autre point important: il faut être résident canadien. Par ailleurs, avant d’effectuer le retrait, l’argent doit être dans votre REER depuis au moins 90 jours.

Pour retirer l’argent exempt d’impôt, vous devez avoir en main une entente signée pour l’achat ou la construction d’une résidence admissible. Vous devez également prévoir habiter cette maison comme résidence principale moins d’un an après sa construction ou son acquisition. Si l’entente finale ne se conclut pas, par exemple, parce que l’inspection révèle trop d’anomalies, la personne aura jusqu’au 1er octobre de l’année qui suit l’année des retraits pour conclure une autre entente d’achat ou de construction d’une résidence.

Ce sont là les principaux points. Il y en a d’autres. Mais, si vous répondez positivement à ces critères de base, poursuivez vos recherches.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur toutes les modalités et exigences du RAP, nous vous référons au site Internet de l’Agence des douanes et du revenu du Canada (ADRC) où vous obtiendrez les renseignements désirés et parfaitement à jour. Nous vous incitons, aussi, à visiter le site de La Capitale qui vous fournira des explications simples et détaillées sur le RAP.

«Je n’ai pas 20 000 $ dans mon REER!»

C’est une remarque que l’on entend parfois. Vous n’avez peut-être pas 20 000$ dans votre REER ou vous n’en avez qu’une partie. Par contre, vous avez peut-être des économies dont vous pourriez disposer.

Pour ce qui est de la différence, vous pourriez l’obtenir en très peu de temps.

Comment maximiser son RAP?

Comme vous le savez, vous pouvez, chaque année, placer dans un REER un maximum de 18 % du revenu gagné, jusqu’à concurrence d’un plafond fixé annuellement qui est de 14 500$ pour 2004. Ce maximum tient compte de vos contributions et de celles effectuées par votre employeur, si un régime est offert par l’entreprise.

Il se peut fort bien que vos cotisations annuelles n’atteignent pas ce maximum. Plus encore, si depuis 1991, vous n’avez pu contribuer pleinement à votre REER et que vos cotisations permises se sont accumulées, ces milliers de dollars peuvent se transformer en économies d’impôts considérables.

Vous pourriez donc procéder de la façon suivante: vous empruntez la somme de vos cotisations permises non utilisées pour atteindre le montant de 20 000$ ou le maximum permis. Vous versez cet argent dans le REER en respectant le délai requis de 90 jours avant le retrait. Cette somme étant considérée comme une cotisation au REER, elle devient déductible de vos revenus imposables. Le remboursement d’impôts qui s’ensuit peut servir à gonfler votre mise de fonds ou être utilisé à d’autres fins comme l’achat de meubles, l’aménagement de votre nouvelle résidence ou autres. Par ailleurs, vous rembourserez l’emprunt dès que vous retirerez l’argent par le biais du RAP, sans retenue d’impôt à la source.

Vous profitez ainsi d’un double avantage: d’abord, vous bénéficiez d’un remboursement d’impôt et ensuite, vous financez une partie de votre maison sans avoir à payer de l’intérêt sur l’argent emprunté. C’est simple, mais il fallait y penser! Ce mécanisme est valable pour les deux conjoints.

Pensez-y bien! Vous avez peut-être, maintenant, la possibilité de profiter au maximum des avantages d’un RAP. C’est un programme très avantageux pour accéder à la propriété.

Pour en savoir davantage ou établir une stratégie adaptée à vos besoins, communiquez dès maintenant avec votre conseiller en sécurité financière de La Capitale ou l’un des agents de prêt hypothécaire de La Capitale au 418 644-4198 ou, sans frais, au 1 877 835-7738.

- François Gauthier

Pour obtenir des renseignements supplémentaires sur le sujet:

www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tg/rc4135/LISEZ-MOI.html
http://www.lacapitale.com/prets/hypo/guide_achat/main.jsp
et cliquer sur RAP

Source : Pensez-y bien !, vol.9, numéro 1, décembre 2004
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